导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛(máo)盾则(zé)更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模(mó)的(de)缩(suō)小而(ér)防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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