5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(sh我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的ù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的为举例分析，不做买卖推荐。）

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