导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅(zháarctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？i)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带(dài)来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活(huó)品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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