近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiānarea可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分派(pài)金额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìngarea可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数)，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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