近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的(de)影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模(mó)较(ji鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星ào)为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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