5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开企业的(de)资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度(dù手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州)提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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