文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销3千克是多少斤 1千克是一斤吗(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng3千克是多少斤 1千克是一斤吗)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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