5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.2第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手9％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大(dà)，4日第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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