万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目(mù)的(de)处置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债(zhài)务(wù)人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上都是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报道证实(shí)了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了(le)购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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