OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价(jià)值，投资(zī)者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(z厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积hé)库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开(kāi)始震荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级(jí)市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出租(zū)率有(yǒu)所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日(rì)场(chǎng)内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金(jīn)流没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身(shēn)园区(qū)类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较(jiào)丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积)到(dào)出租(zū)率下(xià)滑情况没有得(dé)到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在给(gěi)租户(hù)的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的(de)大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第(dì)一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们(men)有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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