文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的(de)房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期(qī)不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思　美国(guó)期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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