导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校(正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢>

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来(lái)了(le)很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的(de)一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预(yù)期。

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