5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在10一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟0％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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