饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二手房交易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事(shì)人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手房占(zhàn)市场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤)通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负(fù)担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤(guān)于房(fáng)地(dì)产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的(de)收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实(shí)际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题(tí)，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容(róng)和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格(gé)和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行为。对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的(de)调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在(zài)产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次(cì)向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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