导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到了户均一(yī)套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢>

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢