文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yà自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗n)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发(fā)商之(zhī)间(jiān)的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗为(wèi)合同签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会(huì)存入(rù)银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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