近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

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　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的(de非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读)主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zh非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读ōng)心运营高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的(de)可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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