5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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