万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的(de)。十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖g>不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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