近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？>

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高的(de)收益(yì)性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qián说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？g)。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？