5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业(yè)的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的(de)时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别