文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策出手郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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