OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示(shì)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续(xù)波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好判断价(jià)格是不是(shì)已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益(yì)率高的产品具备一定的(de)投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济(jì)复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺(shùn)利(lì)解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急(jí)、这杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪(zhè)么(me)深，加上前期本(běn)身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下降(jiàng)事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事(shì)项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得(dé)到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户(hù)，之前的空置率为(wèi)何(hé)未(wèi)能(néng)得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的(de)调(diào)租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而(ér)这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好发(fā)生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多(duō)是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物(wù)业(yè)。租户(hù)自(zì)身也会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了(le)一(yī)家，后续我们(men)在(zài)资源共(gòng)享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募(mù)是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一(yī)个(gè)非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解(jiě)当(dāng)前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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