导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅存量数据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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