饱受(shòu)争议的(de)二手(shǒu)房交易(yì)中介(jiè)费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究(jiū)中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于(yú)金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非(fēi)常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很多(duō)中(zhōng)介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的(de)收费标(biāo)准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费多(duō)少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明(míng)确具体的(de)中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务(wù)和延伸服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别明确(què)服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入(rù)国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押(yā1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱)、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高的要1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而(ér)会(huì)出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视(shì)为向购(gòu)房者(zhě)单(dān)边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分(fēn)费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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