导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhō敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次ng)国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施(s敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次hī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的(de)住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人均水平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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