文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要(yào)严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思(guǎn)理(lǐ)部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或(huò)保敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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