5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(c夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思óng)融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意(y夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思ì)味(wèi)着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思