近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还(hái)更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思rong>

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了(le)投资本金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资产的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。