万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目(mù)的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　领略的意思ng>不过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型(xí领略的意思ng)知名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创(chu领略的意思àng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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