OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区(qū)基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这么(me)急、这(zhè)么(me)深，加上前(qián)期(qī)本身园区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最(zuì)终还(hái)是落到(dào)租一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季(jì)报中披(pī)露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和线下的(de)扩募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的(de)第一(yī)一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战时间即(jí)奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了(le)三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们(men)一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态(tài)度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前(qián)的(de)空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发生在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度(dù)的(de)短期(qī)低点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的(de)大平层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区(qū)域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设(shè)发(fā)展过程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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