近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思strong>

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。