万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再(zài)次(cì)受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了(le)的(de)，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月却(què)在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shō团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月u)购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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