5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧(c虎门销烟发生在哪里è)发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)虎门销烟发生在哪里告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng虎门销烟发生在哪里)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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