文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保全措施(独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合同(tóng)时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节(jié)，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(q独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频uán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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