万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)粤西是指什么地方手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入北京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接(jiē)粤西是指什么地方着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能独善(shàn)其身？

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