导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

凝神静气的意思，凝神静气的意思解释　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的凝神静气的意思，凝神静气的意思解释集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流(凝神静气的意思，凝神静气的意思解释liú)入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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