“现在的房(fáng)地产很(hěn)难再出现(xiàn)像(xiàng)过去十年的系(xì)统(tǒng)性行(xíng)情。”思睿(ruì)bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗集团合伙人、首席经济学(xué)家(jiā)洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行(xíng)业分化的(de)愈加明显，让机构(gòu)和投资者的(de)关注度从板块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产都已经(jīng)双(shuāng)杀到了(le)最底部，而且(qiě)是反(fǎn)复地杀到了底部，再往(wǎng)下的(de)空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等(děng)指标

　　成挖掘个(gè)股(gǔ)阿尔(ěr)法重(zhòng)要参考

　　那么(me)如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿(ā)尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行选择，需(xū)要非常小心(xīn)，避免选了半天，标的公司(sī)出现(xiàn)爆(bào)雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需(xū)要(yào)满足以(yǐ)下(xià)三个基准：有(yǒu)大的国资(zī)背景的、杠杆率较(jiào)低的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今年房地产的开发(fā)资(zī)金来(lái)源，可以(yǐ)发现，其实(shí)银(yín)行的信贷倾向是不(bù)太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来(lái)源来(lái)自(zì)新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售(shòu)情(qíng)况相较一般。再关注一下(xià)，哪些房(fáng)企能从银(yín)行拿到钱，其实(shí)主要还是那(nà)bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗些有国企(qǐ)背景(jǐng)的房企，民营房企相对比较困(kùn)难(nán)，所以整个行业出现了一(yī)个很明显的(de)分(fēn)化，无(wú)论是在销售，还是融资等各个方(fāng)面都非常明(míng)显(xiǎn)。现在(zài)有(yǒu)国资背景的(de)房(fáng)企在(zài)资本市场表现相对较好，但没有国(guó)资(zī)背景(jǐng)的民营房企股价大(dà)多(duō)表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》表(biǎo)示，在房(fáng)地产行业内，我们的逻(luó)辑是(shì)，“寻(xún)找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖(wā)掘，我们会特别重视企业的成本优势，更(gèng)具体(tǐ)一(yī)点，就是(shì)它(tā)的(de)净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内的最低水平；利(lì)润率是不(bù)是行业内最高(gāo)的；融资成本是(shì)否是(shì)行业内最低的；建(jiàn)安成本是(shì)否也是业内(nèi)最低的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成(chéng)本(běn)。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满足上(shàng)述条件的房企并(bìng)不(bù)多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部(bù)分房企出现了(le)“三道(dào)红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地(dì)产(chǎn)、西藏城投、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国武夷等国央(yāng)企(qǐ)“三道红线”全(quán)踩。

　　除此(cǐ)之外，城建(jiàn)发展、京(jīng)投(tóu)发展、光明地产、云南(nán)城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等(děng)国央企房企也踩了(le)“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难看(kàn)出，即便是有着较稳健(jiàn)特色的国央企房企，其财务指标称得上完全健(jiàn)康的仍是少(shǎo)数。而(ér)更加值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国(guó)企，甚至(zhì)地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这(zhè)无疑又进(jìn)一步(bù)考验着国央(yāng)企的资(zī)金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确(què)，有助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观(guān)的预判未来市(shì)场(chǎng)，以及(jí)过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的(de)一家房企进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的(de)净(jìng)借贷(dài)比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到(dào)机会(huì)来了，其开(kāi)始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之(zhī)一。与此同(tóng)时，该(gāi)房企新(xīn)购入(rù)地块也实(shí)现了(le)快速(sù)的开盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多(duō)的楼盘入市。像这类企业就符(fú)合“最后的(de)赢家”的(de)特(tè)点。一(yī)方面，在于(yú)它本身储备(bèi)了很多弹(dàn)药(yào)，去年拿(ná)地(dì)超(chāo)1000亿元，且(qiě)其(qí)中一半在一线城市，另外一半也主要集中在强二线(xiàn)和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩(kuò)张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些房(fáng)企的(de)扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年(nián)期间扩张的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机会时要出(chū)手(shǒu)，但出(chū)手的章法仍要小心，如(rú)果负(fù)债(zhài)率(lǜ)扩(kuò)张得太快，但未来的两年市(shì)场没有想象得那么(me)好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来(lái)衡量一家(jiā)房企的扩张(zhāng)速度是否(fǒu)激(jī)进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净负债率(lǜ)水平，在(zài)我(wǒ)看来(lái)，这个比例如果(guǒ)超(chāo)过60％，就(jiù)是扩(kuò)张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比(bǐ)“三道红线”对(duì)房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)要求(qiú)不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊(hào)扬(yáng)解(jiě)释，当前房(fáng)地产行业(yè)的复(fù)苏速度并没有那么快(kuài)，所以要(yào)规(guī)避(bì)公司净负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地(dì)产、绿城中国(guó)、保利发展等(děng)房企2022年(nián)净负(fù)债率(lǜ)都(dōu)在60％之(zhī)上。其(qí)中(zhōng)，中(zhōng)交地产净负债率持续居(jū)高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明(míng)对比的是(shì)，华润置地、中国海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策(cè)略的同时，也(yě)较好(hǎo)地控(kòng)制(zhì)了公司的扩张速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他(tā)们是以同一(yī)筛选标准来看国央企与民营房企，但在(zài)各维度的实际表(biǎo)现上(shàng)，国央(yāng)企确实会更胜(shèng)一筹。如国央企的(de)融(róng)资成本(běn)更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融(róng)就融，这(zhè)样(yàng)，国(guó)央企自然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比(bǐ)民营(yíng)房企(qǐ)，机构更加看好国(guó)央(yāng)企，但这也并不意(yì)味着，民(mín)营企业中(zhōng)就没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营(yíng)房企同样受到机(jī)构的青睐。比如，根据(jù)2023年(nián)一季报(bào)，滨江集(jí)团(tuán)的十大流通股东中新进(jìn)了(le)“中国工商银行股份有限公司(sī)－景顺(shùn)长城中国回报灵活配置(zhì)混合型(xíng)证券投资(zī)基金”“全(quán)国(guó)社保(bǎo)基金一(yī)一六组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外(wài)，自2021年(nián)开始，百亿私募珠(zhū)海阿(ā)巴(bā)马资产管理有(yǒu)限公(gōng)司就长期(qī)持有滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公(gōng)司的几只产品(pǐn)合计持有(yǒu)滨江集团(tuán)9543万股，约(yuē)占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自(zì)身(shēn)的基本面表现存在(zài)一定关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨江(jiāng)集团(tuán)仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增(zēng)土储、股价表(biǎo)现等多维度(dù)都(dōu)表现了较强(qiáng)的(de)增长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江集团更是(shì)实(shí)现(xiàn)了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭州(zhōu)地区(qū)，而在2021年，杭州地区(qū)的(de)营(yíng)收比重只(zhǐ)占(zhàn)到近(jìn)六(liù)成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企销售(shòu)排名第一(yī)。

　　与(yǔ)此(cǐ)同时，滨江集团(tuán)在杭州的(bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗de)土储补充(chōng)同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续(xù)稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集(jí)团的房企排名迅速提(tí)升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲进前十(shí)，根据中指数(shù)据，2023年(nián)前4月，滨江(jiāng)集团(tuán)实现销售额(é)607.3亿元，位列(liè)房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集(jí)团更是迎来多家机(jī)构的集(jí)中(zhōng)调研。滨江集(jí)团(tuán)发(fā)布(bù)公告表(biǎo)示，公司(sī)于5月10日接受了(le)信(xìn)达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老(lǎo)、新(xīn)华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业(yè)链布(bù)局重点移(yí)至(zhì)存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产产(chǎn)业链上的中游(yóu)环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而(ér)下游(yóu)应用行业主(zhǔ)要包括中介服务、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的(de)采访，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发环节与上游(yóu)材料端息息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不(bù)被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的思路(lù)渐渐移至下(xià)游(yóu)。“中国(guó)房地产行业在进入存量(liàng)房时代，所以对地产产业(yè)链，尤其是(shì)偏消费属(shǔ)性的(de)家装家居领域，我们相对看(kàn)好，因为居民(mín)保有的住房规模越来越大，随着(zhe)时(shí)间的增加，内(nèi)装更新的需求也会越来(lái)越多。美国(guó)过去的数据(jù)充分说(shuō)明了(le)这一点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见顶(dǐng)之后，家具消费的(de)增长却(què)一直都很好(hǎo)。对于(yú)地产产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如(rú)消费建(jiàn)材、家居装饰等(děng)。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙头年内表(biǎo)现的统计，目前(qián)暂居前两位(wèi)的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星(xīng)家纺，特别(bié)是前(qián)者在(zài)月线连(lián)收七根阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨幅(fú)已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为例(lì)，富安娜主要从事纺(fǎng)织(zhī)家居(jū)、睡眠家(jiā)居(jū)、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自有品(pǐn)牌。第一季(jì)度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收(shōu)入(rù)约6.2亿元(yuán)，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报(bào)的十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，能(néng)够(gòu)发现(xiàn)该股早已成为(wèi)基金(jīn)重仓股的(de)天下，彼时包(bāo)括公募(mù)的(de)中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新价(jià)值和私募的(de)明河2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值(zhí)派(pài)基金经理曹(cáo)名(míng)长在(zài)管的产(chǎn)品，首季其同时(shí)重仓的房地产产(chǎn)业(yè)链股票还有金地集(jí)团(tuán)和大亚圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光(guāng)一时的家居板块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进(jìn)程(chéng)缓(huǎn)慢(màn)等(děng)多因(yīn)素一(yī)度沉寂(jì)，不过好(hǎo)在(zài)困境反转露出(chū)曙光，家(jiā)居板块中年内表现(xiàn)最好的是(shì)志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年(nián)内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论是营收(shōu)还是归(guī)母净利润，公司都实(shí)现了同比双(shuāng)升(shēng)。

　　从(cóng)公司的(de)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金(jīn)经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管(guǎn)理的广发(fā)策略(lüè)优(yōu)选和广(guǎng)发安宏回报均增加了持股，而这(zhè)两(liǎng)只产品也(yě)成(chéng)为志邦家居十大流通股股东中仅(jǐn)有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似(shì)乎对于(yú)定制家居类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜(guì)中，他管(guǎn)理的全部三只产品(pǐn)均登榜(bǎng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)，其也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物业股(gǔ)也越来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大多(duō)在香港(gǎng)上市，如何(hé)选择成为难题(tí)。对此，前(qián)述(shù)上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服(fú)务不是(shì)一(yī)个高毛利的行(xíng)业，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司(sī)还是希(xī)望挣的是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经(jīng)买的绿城服(fú)务为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比较(jiào)高的，每年到期的合同(tóng)里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分项(xiàng)目(mù)到期(qī)之后，经过两(liǎng)三轮合(hé)同周期还能做到产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行业里真(zhēn)正能(néng)做(zuò)到产品提价的公司很少(shǎo)，因为物业公司很容易一(yī)开(kāi)始是挣(zhēng)钱(qián)的，后面因为保安(ān)这些固定人(rén)员(yuán)成本(běn)的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有那么满意，能做(zuò)到提价(jià)难(nán)度(dù)是非常大的。但(dàn)是该公司(sī)能在业(yè)内做(zuò)到到(dào)期之后提价率比(bǐ)较高(gāo)，这(zhè)跟(gēn)它的定位(wèi)和比较(jiào)好的服务是有关(guān)系(xì)的。”他进一步强调。

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