饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易(yì)当事(shì)人(rén)负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究(jiū)中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的(de)主题(tí)。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产(chǎ推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释n)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部下发的(de)《关于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务(wù)，经(jīng)交易各(gè)方协商(shāng)同(tóng)意，可在(zài)规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释(tí)供的(de)基本服务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明(míng)确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门将会(huì)同(tóng)市场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部(bù)门(mén)会同有关部门(mén)依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不同税费(fèi)等都(dōu)可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由(yóu)上(shàng)下家各(gè)支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作(zuò)的(de)透明(míng)度(dù)，也(yě)有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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