“现在(zài)的房地产(chǎn)很难(nán)再出(chū)现像(xiàng)过去十年的系(xì)统性行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人(rén)、首席(xí)经(jīng)济学(xué)家(jiā)洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的愈加(jiā)明显，让机(jī)构和投资者的关注度从板(bǎn)块(kuài)向单个标的转移。上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看，无论(lùn)是业绩，还是(shì)估值(zhí)，房(fáng)地产都已经双(shuāng)杀到(dào)了(le)最底部，而(ér)且是反复(fù)地杀(shā)到了底部(bù)，再往下(xià)的空间(jiān)已经不(bù)大了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何(hé)寻找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提(tí)醒，在(zài)房地产赛(sài)道中(zhōng)进行选择(zé)，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况(kuàng)。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需(xū)要(yào)满足以下三(sān)个基准(zhǔn)：有大(dà)的国资背(bèi)景的、杠(gāng)杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一下今年(nián)房地产的开(kāi)发资金(jīn)来源(yuán)，可(kě)以发现，其(qí)实银行(xíng)的(de)信贷(dài)倾(qīng)向是(shì)不太愿(yuàn)意给房企贷款的，房企的主要资金来源来(lái)自新盘(pán)的(de)销售。但(dàn)今年(nián)新房的销(xiāo)售情况相(xiāng)较一般。再关注(zhù)一(yī)下，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其实主要还是(shì)那些有国企背景的房企，民(mín)营房(fáng)企相对比较困难，所以整个行(xíng)业出现了(le)一(yī)个很明显的分(fēn)化(huà)，无(wú)论是在销售，还是融资等各个方面都非(fēi)常明显。现在有国资(zī)背景的(de)房(fáng)企在资本市(shì)场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，在(zài)房地产行业(yè)内，我(wǒ)们的(de)逻辑(jí)是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会(huì)特别重视企业的成本优势，更具体(tǐ)一点，就是(shì)它的净借贷水平（净(jìng)负债率）是不(bù)是行业内的最低水平；利润率是不(bù)是(shì)行业内最高的(de)；融(róng)资(zī)成本是否是行(xíng)业内最低的；建安(ān)成本是否也是业内最低的；这些(xiē)都(dōu)是我们看(kàn)重的一家房企的综(zōng)合成本。

　　需(xū)要注意的是(shì)，能够同时满足上(shàng)述条件的房企并不多。即便(biàn)是在国(guó)央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分房企出(chū)现(xiàn)了“三道(dào)红线”的“踩(cǎ美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗i)线(xiàn)”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例(lì)，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交地(dì)产、中国武(wǔ)夷等(děng)国(guó)央企“三(sān)道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是(shì)有着较稳健(jiàn)特色的国央企房企(qǐ)，其财务(wù)指(zhǐ)标称得上完全健康的仍是少数。而(ér)更加值(zhí)得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央企(qǐ)的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度(dù)的张(zhāng)弛有度(dù)尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储(chǔ)备优质“弹药(yào)”；但过于(yú)乐观的预判未来市场，以及过于(yú)激进的扩张拿地节奏也(yě)有(yǒu)可能让房企重蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房(fáng)企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完全(quán)没(méi)有增(zēng)加杠杆比例。而到(dào)2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机(jī)会(huì)来(lái)了，其开始在一线城(chéng)市进行大举拿地，净负债(zhài)率也由此前的33％左(zuǒ)右水准提高到(dào)45％左右，涨了(le)接(jiē)近三分之(zhī)一。与(yǔ)此同时，该房企(qǐ)新(xīn)购入地块也实现(xiàn)了快速的开盘(pán)利用率，预计今年会有更(gèng)多(duō)的楼盘入市。像这类企业就符合(hé)“最后的赢家”的(de)特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于它本身储备(bèi)了很多弹药，去年(nián)拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在一线城(chéng)市，另外一半也主(zhǔ)要集中在强二(èr)线和(hé)二线城市(shì)；另(lìng)一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提醒道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到(dào)了2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的民营企业的影子(zi)。虽然说，见到机会时要出手，但出(chū)手(shǒu)的章法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如(rú)果负债(zhài)率扩(kuò)张得太(tài)快(kuài)，但未(wèi)来的两年(nián)市(shì)场没(méi)有想(xiǎng)象(xiàng)得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如何来衡美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗量一家房(fáng)企的扩张(zhāng)速度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要(yào)还是看(kàn)房企(qǐ)的净负债率水平，在我看来(lái)，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比(bǐ)“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率(lǜ)要求不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当(dāng)前(qián)房(fáng)地(dì)产行业的复苏(sū)速度并没有那么快，所以要规避公(gōng)司(sī)净负债率(lǜ)提高到一个(gè)比较危(wēi)险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的(de)房企(qǐ)梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年净负债率(lǜ)都(dōu)在60％之上(shàng)。其中，中交地(dì)产净负(fù)债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房企在践(jiàn)行较积极的拿地(dì)策略(lüè)的(de)同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集(jí)团等个(gè)别民营房企

　　或(huò)具备(bèi)“最后(hòu)赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际(jì)上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国央企与(yǔ)民营房企，但(dàn)在各维(wéi)度的实际(jì)表现上，国央企确实会(huì)更胜一筹(chóu)。如国(guó)央企的融资成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到想融(róng)就融(róng)，这样，国央企(qǐ)自然而然就具有天然优势。

　　虽然(rán)对比(bǐ)民营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但这也(yě)并不意味(wèi)着，民营(yíng)企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营(yíng)房企同(tóng)样受到机构的(de)青睐。比如，根据(jù)2023年一(yī)季报(bào)，滨江(jiāng)集团的十(shí)大流通股东中(zhōng)新进了“中(zhōng)国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺(shùn)长城(chéng)中国回报灵活配置混合型(xíng)证券投(tóu)资基金”“全国社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资(zī)产管理有限公司就长期持有滨江(jiāng)集(jí)团。根(gēn)据一季报，该(gāi)资产公司的几(jǐ)只产品合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青(qīng)睐，和其(qí)自身的(de)基本面(miàn)表现存在一定关系。2020年(nián)以来的近三(sān)年时间，房(fáng)地产市场整(zhěng)体在走“下坡(pō)路”，但作为(wèi)杭(háng)州(zhōu)本(běn)土(tǔ)房企的滨江集团仍(réng)是表现出(chū)较(jiào)强的(de)韧劲(jìn)，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规模、新(xīn)增土(tǔ)储、股价表现等多(duō)维(wéi)度都表现了(le)较(jiào)强的(de)增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)扣非(fēi)归母净利润(rùn)依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发布的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江集团更(gèng)是实现了扣(kòu)非归母净利(lì)润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜(tóng)时代”仍能保持自(zì)身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州(zhōu)地(dì)区，而在(zài)2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只(zhǐ)占到近(jìn)六成(chéng)。近三(sān)年(nián)持续稳居杭(háng)州房企(qǐ)销售排(pái)名第(dì)一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江集团在杭(háng)州(zhōu)的土储(chǔ)补充(chōng)同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元，同样持续(xù)稳居杭州的本土第(dì)一(yī)。<美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗/p>

　　而(ér)滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表(biǎo)现，也(yě)让滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排名迅(xùn)速(sù)提升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的房企排(pái)名已冲进前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的(de)是(shì)，2020年(nián)至今(jīn)，滨江集团股(gǔ)价翻了超一倍以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨(bīn)江集(jí)团更是迎来多(duō)家机(jī)构的集中调研(yán)。滨江(jiāng)集团发布公告(gào)表示(shì)，公司于5月(yuè)10日(rì)接受了信达证券、金鹰基(jī)金(jīn)、建(jiàn)信养(yǎng)老、新华养(yǎng)老(lǎo)等18家机构调研(yán)。

　　产业(yè)链(liàn)布局重点移至存量(liàng)赛道(dào)

　　机(jī)构在下游家纺、家(jiā)居(jū)、物业觅(mì)α

　　实际上(shàng)房地产开发只(zhǐ)是房地产产业链(liàn)上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而下游应用(yòng)行(xíng)业主要(yào)包括中(zhōng)介服务、家(jiā)用(yòng)电器(qì)、物业管(guǎn)理(lǐ)、家(jiā)居用品(pǐn)。综合(hé)《红(hóng)周刊(kān)》的采(cǎi)访(fǎng)，房地产开发环节与上游材料端息(xī)息相关，新盘开工不(bù)足导致上游不被(bèi)看好，机构寻(xún)觅个股阿尔(ěr)法的思路渐渐移(yí)至下(xià)游。“中国房地产行业在进入存(cún)量房时(shí)代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消(xiāo)费(fèi)属性的家装家居领域，我们(men)相(xiāng)对(duì)看好，因(yīn)为居民(mín)保有的住房规模越来(lái)越大，随着时间的增加，内装更新(xīn)的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房销售(shòu)见顶之后，家(jiā)具(jù)消费(fèi)的增长却(què)一直都很好。对于地产产(chǎn)业链，我(wǒ)们相对看好(hǎo)和内装(zhuāng)相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙头年内(nèi)表(biǎo)现的统计(jì)，目前暂居(jū)前两位的(de)都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星(xīng)家(jiā)纺，特别是(shì)前(qián)者在月线(xiàn)连(lián)收七(qī)根阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅(fú)已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富安娜(nà)主(zhǔ)要从事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活(huó)类产(chǎn)品的(de)研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报(bào)告期(qī)内(nèi)，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减少7.57％；不(bù)过(guò)实现(xiàn)归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股(gǔ)股东来看，能(néng)够发现该股早已成为基(jī)金(jīn)重仓(cāng)股的(de)天下，彼时(shí)包括(kuò)公募的中欧价值发(fā)现、中欧潜(qián)力价值(zhí)、工银(yín)瑞(ruì)信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和(hé)私募(mù)的(de)明河2016，都在其中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基(jī)金(jīn)都是价值派基金经理曹名长在管(guǎn)的产(chǎn)品，首季其同时(shí)重仓(cāng)的房地产(chǎn)产业(yè)链股票(piào)还(hái)有金地(dì)集团和大(dà)亚圣象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几年曾经风(fēng)光(guāng)一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费(fèi)复苏(sū)进(jìn)程(chéng)缓慢等(děng)多因素一(yī)度(dù)沉寂，不过好在困境反转露出(chū)曙光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表(biǎo)现最(zuì)好的是(shì)志邦家居。同一时(shí)间段(duàn)，该股年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来看(kàn)，无论是营收(shōu)还是归母净利润(rùn)，公(gōng)司都(dōu)实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发(fā)基金经理(lǐ)罗(luó)洋(yáng)慧眼独(dú)具，一季报中他(tā)管(guǎn)理的广发(fā)策(cè)略优选和广发安宏回(huí)报均增加了持(chí)股(gǔ)，而这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成为志邦家居十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)中仅有(yǒu)的两只(zhǐ)公募。有(yǒu)意思(sī)的是，他似乎对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另(lìng)一(yī)家赛道公(gōng)司(sī)金牌(pái)橱柜中(zhōng)，他管理(lǐ)的(de)全部三只产品均登榜十大流通(tōng)股股东，其(qí)也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业股也越来越被(bèi)机构所青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港上(shàng)市，如(rú)何选(xuǎn)择(zé)成为难题(tí)。对此(cǐ)，前述上海公募基金经(jīng)理举例分析：“物(wù)业(yè)服(fú)务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱(qián)很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公司还是希(xī)望挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为例，它在中高端楼(lóu)盘占比(bǐ)是比较高(gāo)的，每年到期的合同(tóng)里提价成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到期(qī)之后(hòu)，经过(guò)两三轮合(hé)同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正能做到(dào)产(chǎn)品提价(jià)的(de)公司很少(shǎo)，因为物业(yè)公司很(hěn)容易(yì)一开始是挣钱的(de)，后面因为保(bǎo)安这些固定(dìng)人(rén)员成本的年(nián)度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么(me)满意，能做到(dào)提价难度是非常大的。但(dàn)是该公司能在业内做到(dào)到期之后提(tí)价率比较(jiào)高(gāo)，这跟它的定位和比较好的(de)服(fú)务(wù)是有关(guān)系的(de)。”他进一(yī)步强调。

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