万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了(le)上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇还希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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