导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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