5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思业也(yě)出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名(míng)前(qián)五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本(běn人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内(n人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思èi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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