OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开(kāi)，此后二(èr外科鼻祖是谁？)级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出(chū)于风险规(guī)避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基(jī)金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还(hái)是(shì)落到租金收(shōu)入受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中(zhōng)披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了(le)解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的(de)线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)的(de)信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和(hé)合同谈(tán)判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后(hòu)，项目(mù)出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新(xīn)的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍(shào)说，目前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试(shì)、外科鼻祖是谁？人(rén)工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租(zū)和(hé)换租都属于(yú)正常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租(zū)率下(xià)滑(huá)情况没有得(dé)到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的(de)管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营(yíng)销方面(miàn)能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资(zī)产约(yuē)五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需(xū)要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的外科鼻祖是谁？信心。”

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