导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活带(dài)来(lái)了很大的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧(关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少jiù)换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。

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