万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆(yú)论关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的(de)商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸的北京国安，又如何能独善其身？

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