万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很高的(de)国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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