近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙)入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可(kě)观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也(yě)称。

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