5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统(tǒng)计(jì)的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的(de)结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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