5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhō寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思ng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最高的是(s寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思hì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思(duì)于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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